房屋建筑评估案例 看看房屋评估有几种方法
随着中国房地产行业的高速的发展并且日趋成熟，房地产行业已经成为了国民经济新的增长点，但是同时房地产也是容易产生经济泡沫并引发金融风险的行业，因此作为联系银行金融风险和房地产市场上纽带的房屋建筑物评估体系的健全就显得极为重要。今天小编就来给大家说说房屋建筑物评估的方法有哪些并且举一个房屋建筑物评估案例。
房屋建筑物评估的方法有以下几种：
一、成本法房
（１）成本积算法就是对取得土地或者已经实现的土地开发的各项成本的费用进行核算，剔除掉不正常的因素影响到的价值，对于正常的成本费用累积以后取一定的资本作为利息和合理的的利润，得出土地使用权的价值的方法。这个方法经常用于对正常程序的取得的土地的评估。
（２）重置成本法是对现有的房屋按照正常的市场标准下的重新建造房屋所需要成本的测算，然后再考虑资金的利息并且计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置的成本价，然后根据实际的情况和法律的规范来确定房屋的成新率，二者相乘以后得出房屋的评估的价值的方法。
二、市场比较法房
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
三、剩余法房
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
四、 法
不同的地区、不同用途、类型的房地产 率也有所不同，根据待估房地产的 返算其价值的方法即为 还原法。房地产价值＝房地产纯 ÷ 还原利率。
五、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
六、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
七、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
某单位住宅楼评估案例
一、评估对象基本情况
某单位有一处住宅区，占地面积２０００平方米，包括一幢１９９０年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为４８００平方米；一幢１９９２年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为１８０平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路５００米左右，南临××路，西临规划之××东路，东临××公目，北临××。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为２０００年８月１５日。
四、评估方法及过程
根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法
１、建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为８００元／７方米，平房造价为 ４００元／７方米。该建筑物的建造时间为１９９０年，使用年限为４ｎ年，已使用１０年，取残值率为４％。
楼房重置成本＝８００×４８００＝３８４（万元）
楼房评估值＝３８４－［３８４×（１－４％）÷４０］×１０
＝３８４－９２．１６＝２９１．８４（万元）
平房的建造时间为１９９２年，使用年限为２５年，已使用年，取残值率为５％。
铺面、门卫房重置成本＝４００×１８０＝７．２（万元）
铺面、门卫房估价＝７．２－［７．２×（１—５％）÷２５］×８＝７．２－２．２＝５（万元）
楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：２９１．８４＋５＝２９６．８４（万元）
２、土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：
土地价格＝宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）
根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为１０９８元／平方米。
宗地地价影响因素修正值见表４—１。
宗地单位地价＝１０９８×（１＋０．３７５）＝１５０９．７５（元坪方米）
土地价格＝１５０９．７５×２０００＝３０１９５００（元）
该单位住宅楼房地产价格＝建筑物价格＋土地价格
＝２９６８４００＋３０１９５００
＝５９８７９００（元）
（二）市场比较法
１、选择三个可比实例，具体情况如表４—２所示。
２、确定修正系数。
（１）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
（２）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为１％。
（３）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为１００，则Ａ住宅楼为９５，Ｂ住宅楼为９８，Ｃ住宅楼为９６。
（４）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为１００，则Ａ住宅楼为９８，Ｂ住宅楼为９３，Ｃ住宅楼为９０。
３、确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表４—３）。
以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：
（１３４０＋１３９９＋１５８８）÷３＝１４４２（元／平方米）
对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为６万元。
４、计算评估结果：
该住宅楼市场价值＝１４４２×４８００＋６００００＝６９８１６００（元）
五、估价结论
用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为５９８７９００元。用市场比较法评估所得的结果为６９８１６００元。对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：
（６９８１６００＋５９８７９００）／ ２＝６４８４７５０（元）
取近似值为６４８．５万元。
上面就是小编为大家整理的关于房屋建筑评估的几种方法，还有一个房屋建筑物评估案例，希望对有需要的网友有所帮助。
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